Wenn Sie eine oder mehrere Immobilien in Verona besitzen, die Sie an Touristen vermieten (oder vermieten möchten), bringt das Jahr 2026 zwei Änderungen mit sich, die Sie nicht ignorieren können: das harte Durchgreifen gegen den Nationalen Identifikationscode (CIN), der jetzt mit konkreten Sanktionen voll funktionsfähig ist, und eine Überarbeitung des Pauschalsteuersatzes, der die Spielregeln für diejenigen ändert, die mehr als eine Immobilie besitzen. In diesem Ratgeber finden Sie alles, was Sie wissen müssen, praxisnah erklärt – nicht im bürokratischen Fachjargon.
Was ist die CIN und warum sind Sie illegal, wenn Sie sie nicht haben?
Der CIN, National Identification Code, ist der Code, der jede einzelne Immobilie, die zur kurzfristigen Vermietung oder touristischen Vermietung in Italien vorgesehen ist, eindeutig identifiziert. Dabei handelt es sich nicht um einen Code, der an Sie als Eigentümer gebunden ist, sondern an die konkrete Wohnung: Wenn Sie drei Immobilien besitzen, verfügen Sie über drei verschiedene CINs.
Es ist seit dem 1. Januar 2025 verpflichtend und befindet sich nun in der Phase der vollständigen Anwendung, einschließlich Sanktionen. Muss erscheinen:
• Auf jedem Online-Eintrag, sei es auf Airbnb, Booking.com, einem spezialisierten Portal oder Ihrer persönlichen Website
• Außerhalb des Gebäudes sichtbar
Wer ihn nicht anfordert oder anzeigt, riskiert Bußgelder von 800 bis 8.000 Euro pro Unterkunft, und Plattformen wie Airbnb und Booking können Anzeigen ohne den Code zwangsweise entfernen. Hinzu kommt die Verpflichtung, die Immobilie mit Sicherheitsvorrichtungen (funktionsfähige Gas- und Kohlenmonoxidmelder, konforme Feuerlöscher) auszustatten, als Voraussetzung für den Erhalt und die Einhaltung des Kodex.
So erhalten Sie es: Die Anfrage erfolgt über die National Database of Accommodation Facilities (BDSR), die online über SPID oder CIE zugänglich ist. Sie benötigen eine Ersatzerklärung mit den Katasterdaten der Immobilie. Wenn Sie in einer Region tätig sind, die bereits über einen regionalen Identifikationscode verfügt (z. B. den CIR), wird dieser Code nicht durch den CIN ersetzt: Die beiden existieren nebeneinander und müssen beide beibehalten werden.
Die eigentliche Neuigkeit für 2026: Die Pauschalsteuer ändert sich je nachdem, wie viele Immobilien Sie besitzen
Bis 2025 betrug die Trockensteuer auf Kurzzeitmieten einen festen Satz von 21 %, der unabhängig von der Anzahl der Eigentumswohnungen galt. Mit dem Haushaltsgesetz 2026 (L. 199/2025, in Kraft ab 1. Januar 2026) wurde stattdessen ein abgestuftes System eingeführt, das an die Anzahl der Immobilieneinheiten gekoppelt ist, die im Laufe des Jahres zur kurzfristigen Vermietung vorgesehen sind:
| Immobilien | preis / -regime |
| 1. Immobilie | Pauschalkupon von 21 % |
| 2. Immobilie | Pauschalkupon von 26 % |
| 3. und weitere Immobilien | Ausstieg aus der Pauschalbesteuerung: Gewerbetätigkeit wird vermutet, Umsatzsteuer-Identifikationsnummerpflicht |
Die Zählung ist landesweit: Wenn Sie eine Immobilie in Verona und eine am Gardasee besitzen, zählen beide für die Steuerbehörden, unabhängig von der Gemeinde, in der sie sich befinden, oder dem Portal, über das Sie sie mieten.
Ein praktisches Beispiel
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen zwei kurzfristig vermietete Wohnungen in Verona mit einer Bruttojahresmiete von 14.000 € bzw. 10.000 €:
• Erste Wohnung: 14.000 € × 21 % = 2.940 € Steuer
• Zweite Wohnung: 10.000 € × 26 % = 2.600 € Steuer
• Gesamt-Trockencoupon: 5.540 €
Mit dem alten Pauschalsatz von 21 % hätten Sie insgesamt 5.040 € gezahlt: Die Differenz, in diesem Beispiel etwa 500 €, wächst proportional zu den eingenommenen Gebühren.
Was passiert, wenn Sie drei oder mehr Immobilien haben?
Hier geht die Änderung tiefer als eine einfache Steuersatzerhöhung. Ab der dritten, zur kurzfristigen Vermietung vorgesehenen Immobilie gilt die Tätigkeit nicht mehr als private Vermögensverwaltung, sondern als gewerbliche Tätigkeit. Dies beinhaltet:
• Verpflichtung zur Offenlegung der Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
• Besteuerung zu den normalen IRPEF-Sätzen (für natürliche Personen) oder IRES (wenn Sie über ein Unternehmen tätig sind) anstelle der Pauschalsteuer
• Buchhaltungs- und Deklarationsanforderungen, die für eine Geschäftstätigkeit typisch sind, wobei ein Buchhalter fast zwingend erforderlich ist
Für einen Eigentümer, der seine Immobilien bis vor Kurzem „nebenberuflich“ verwaltete, d.
Denn das betrifft besonders Verona
Das historische Zentrum von Verona gehört dank der ständigen Touristenattraktion (Arena, UNESCO-Zentrum, Gardasee in wenigen Kilometern Entfernung) und nicht nur in der Opernsaison zu den italienischen Gegenden mit der höchsten Konzentration an Immobilien zur kurzfristigen Vermietung. Es ist üblich, dass veronesische Familien im Laufe der Zeit mehr als eine Immobilie im Zentrum geerbt oder gekauft haben – genau das Eigentümerprofil, das am stärksten von den neuen Schwellenwerten betroffen ist. Wer 2-3 Wohnungen „auf die alte Art“ verwaltet hat, vielleicht sogar ohne eine aktualisierte CIN für alle, sieht sich heute mit zwei Fronten gleichzeitig konfrontiert: der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften (CIN, Sicherheit) und der neuen Steuerkomplexität.
Was in der Praxis zu tun ist
• Überprüfen Sie, dass Sie für jede von Ihnen gemietete Immobilie über die CIN verfügen und dass diese in Anzeigen und auf der Website korrekt angezeigt wird
• Überprüfen Sie die vorgeschriebenen Sicherheitsvorrichtungen (Feuerlöscher, Gas-/CO-Detektoren) – diese sind oft eine Voraussetzung für die Ausstellung der CIN selbst
• Rechnen Sie mit Ihrem Werbespot nach Kommen Sie an die Schwelle der drei Gebäude
• Überlegen Sie, ob die direkte Verwaltung für Sie noch sinnvoll ist oder ob der Zeitaufwand und die Komplexität es rechtfertigen, einen Hausverwalter zu beauftragen, der dies für Sie übernimmt
Ein Punkt, den es sofort zu klären gilt
Dieser Leitfaden dient allgemeinen Informationszwecken: Ihre spezifische Steuersituation – Anzahl der Immobilien, sonstige Einkünfte, Unternehmensform – kann das, was für Sie am besten ist, erheblich verändern. Für eine personalisierte Beurteilung bleibt das Gespräch mit einem Buchhalter der richtige Schritt vor der Entscheidungsfindung.
Wir können uns um den operativen Teil kümmern: Überprüfung und Anforderung der CIN, Einhaltung von Sicherheitsanforderungen, tägliche Verwaltung der Immobilie – so dass Sie (und Ihr Buchhalter) nur die grundlegenden Steuerentscheidungen treffen müssen, ohne die Last, jede Frist und Erfüllung persönlich einzuhalten.
