Se possiedi uno o più immobili a Verona che affitti (o vorresti affittare) a turisti, il 2026 porta due cambiamenti che non puoi ignorare: la stretta sul Codice Identificativo Nazionale (CIN), ormai pienamente operativa con sanzioni concrete, e una revisione della cedolare secca che cambia le regole del gioco per chi possiede più di un immobile. In questa guida trovi tutto quello che serve sapere, spiegato in modo pratico — non in burocratese.

 

Cos’è il CIN e perché, se non ce l’hai, sei fuori legge

Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è il codice che identifica in modo univoco ogni singolo immobile destinato ad affitti brevi o locazioni turistiche in Italia. Non è un codice legato a te come proprietario, ma all’appartamento specifico: se possiedi tre immobili, avrai tre CIN diversi.

È obbligatorio dal 1° gennaio 2025 ed è entrato ormai in una fase di piena applicazione, sanzioni comprese. Deve comparire:

• Su ogni annuncio online, che sia su Airbnb, Booking.com, un portale specializzato o il tuo sito personale
• All’esterno dell’immobile, in modo visibile

Chi non lo richiede o non lo espone rischia sanzioni che vanno da 800 a 8.000 euro per immobile, e le piattaforme come Airbnb e Booking possono rimuovere forzatamente gli annunci privi di codice. A questo si aggiunge l’obbligo di dotare l’immobile di dispositivi di sicurezza (rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti, estintori a norma) come condizione per ottenere e mantenere il codice.

Come si ottiene: la richiesta si fa tramite la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), accessibile online con SPID o CIE. Serve una dichiarazione sostitutiva con i dati catastali dell’immobile. Se operi in una regione che aveva già un codice identificativo regionale (come il CIR), quel codice non viene sostituito dal CIN: i due convivono e vanno mantenuti entrambi.

 

La vera novità del 2026: la cedolare secca cambia in base a quanti immobili hai

Fino al 2025, la cedolare secca sugli affitti brevi era un’aliquota fissa al 21%, valida indipendentemente dal numero di immobili posseduti. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha introdotto invece un sistema a scaglioni, legato al numero di unità immobiliari che destini ad affitti brevi nell’anno:

 

Immobile Aliquota / regime
1° immobile Cedolare secca al 21%
2° immobile Cedolare secca al 26%
3° immobile e successivi Uscita dal regime cedolare secca: si presume attività d’impresa, obbligo di Partita IVA

 

Il conteggio è nazionale: se possiedi un immobile a Verona e uno sul Garda, per il fisco contano entrambi, indipendentemente dal Comune in cui si trovano o dal portale con cui li affitti.

 

Un esempio pratico

Immagina di possedere due appartamenti a Verona affittati a breve termine, con canoni lordi annui rispettivamente di 14.000€ e 10.000€:

• Primo appartamento: 14.000€ × 21% = 2.940€ di imposta
• Secondo appartamento: 10.000€ × 26% = 2.600€ di imposta
• Totale cedolare secca: 5.540€

Con la vecchia aliquota unica al 21% avresti pagato 5.040€ complessivi: la differenza, circa 500€ in questo esempio, cresce proporzionalmente ai canoni incassati.

Cosa succede se hai tre o più immobili

Qui il cambiamento è più profondo di un semplice aumento di aliquota. Dal terzo immobile destinato ad affitti brevi, l’attività non è più considerata gestione patrimoniale privata, ma si presume attività d’impresa. Questo comporta:

 

• Obbligo di apertura Partita IVA
• Tassazione con le aliquote ordinarie IRPEF (per le persone fisiche) o IRES (se operi tramite società), invece della cedolare secca
• Adempimenti contabili e dichiarativi tipici di un’attività d’impresa, con la necessità pressoché obbligata di un commercialista

 

Per un proprietario che fino a ieri gestiva i suoi immobili “part-time”, tra un lavoro e l’altro, questo è un salto di complessità non banale.

Perché questo riguarda in modo particolare Verona

Verona centro storico è tra le zone italiane con la più alta concentrazione di immobili destinati ad affitti brevi, complice l’attrattiva turistica costante (Arena, centro UNESCO, Lago di Garda a pochi chilometri) e non solo nella stagione lirica. È frequente che famiglie veronesi abbiano ereditato o acquistato più di un immobile in centro nel tempo — proprio il profilo di proprietario più colpito dalle nuove soglie. Chi ha 2-3 appartamenti gestiti “alla vecchia maniera”, magari senza nemmeno un CIN aggiornato per tutti, si trova oggi a dover affrontare contemporaneamente due fronti: la conformità normativa (CIN, sicurezza) e la nuova complessità fiscale.

 

Cosa fare in pratica

• Verifica di avere il CIN per ogni immobile che affitti, e che sia esposto correttamente su annunci e in loco
• Controlla i dispositivi di sicurezza obbligatori (estintori, rilevatori gas/CO) — sono spesso condizione per il rilascio del CIN stesso
• Fai due conti con il tuo commercialista su quale regime fiscale converrà nel tuo caso specifico, soprattutto se ti avvicini alla soglia dei tre immobili
• Valuta se la gestione diretta ha ancora senso per te, o se il tempo e la complessità richiesti giustificano l’affidamento a un property manager che se ne occupi al posto tuo

Un punto da chiarire subito

Questa guida ha scopo informativo generale: la tua situazione fiscale specifica — numero di immobili, altri redditi, forma societaria — può cambiare in modo significativo cosa conviene fare nel tuo caso. Per una valutazione personalizzata, parlarne con un commercialista resta il passo corretto prima di prendere decisioni.

Quello che possiamo fare noi è occuparci della parte operativa: verifica e richiesta del CIN, rispetto dei requisiti di sicurezza, gestione quotidiana dell’immobile — lasciando a te (e al tuo commercialista) solo le decisioni fiscali di fondo, senza il carico di seguire ogni scadenza e adempimento in prima persona.

 

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